購物中心之古今東西──陳政雄
壹、前言
近年來，我國國民所得逐年增加，生活品質也越來越精緻；生活習慣與內容也不斷地變化，越來越有時間去考慮生活、享受生活。就以購物的習慣而言，由過去雜售零買的高頻率購物習慣，慢慢地，也變成少次多買的購物方式；為了妥善安排生活時間，常利用某一時段，一次購買長時間內之生活需用品，甚至儲存家中以備不時之需。
會享受生活的人，甚至將日常購物活動融入生活內容的一部份，常以非目的性的購物行為衍伸為逛街、休憩，甚至是教化或社會關係的活動之一；將購物的「工作」變成為休憩的「活動」。走這麼一趟，為的不一定是購物，也許是想得知流行的訊息，或許是為了充實一下生活的內涵，看看畫展或聽一場演講；現代人的生活內容就在這種時空裡展開、交流、充電。
因此，「商業現代化」的方案在政府的有關機構裡，被大力地推行著；「購物中心」的計劃在民間的有識之士中，被積極地籌畫著；「購物中心」一詞也在人們的口中被濫叫著。
到底，「購物中心」是怎麼來的？在這裡發生了那些活動？要有那些元素才能支持這些活動？如何妥善地安排這些元素？怎麼樣的一個「購物中心」才是一個好的？這些都是吾人身為現代人所必需接觸的；也是吾人身為環境創造者所必要瞭解的。
本文將分為兩部份來談，先談古今東西的購物中心的概況，瞭解「購物中心」的背景故事。之後將談「購物中心」的分類、規模及特徵，並且由建築的立場來評估「購物中心」的裡外。而最重要的是：吾人所談的都朝著一個相同的目標──如何造就購物者滿意的購物環境；如何充實購物者現代的生活內涵。也唯有朝這個目標推進，才能夠塑造一個好的「購物中心」。
與別的經濟產業相比較，「購物中心」這一行業，到目前為止還算是一種比較年輕的商業行為。在國際購物中心委員會(The International Council of Shopping Centers，簡稱ICSC)的五千多位會員裡，包括發展商、代理商、承租人、供應商等各相關人士之中，有百分之九十的會員只有二十年不到的從業年資，甚至有百分之四十的會員只有十年不到的從業經驗。
貳、世界各國之「購物中心」緣起
一、中國的「購物中心」
雖然，「購物中心」算是最近才發展出來的現代化產業，但是這種交易的觀念卻可以回溯到很早以前。在中國東漢時代的墓室壁畫裡，有一幅「寧城圖」，裡面有一處由廡廊圍成的方院空間，寫著「寧市中」三個字，整個「市」是一幢整體的四合院建築，中間有個大廣場，真像現代「購物中心」的中庭商店街的設計意念，只是當時還沒有透明天窗而已。
除外，宋人孟元志的「東京夢華錄」和宋代名畫家張擇端的「清明上河圖」，兩者對當時汴京城(開封)的三街六巷之熱鬧場面及沿街店舖的形式都有清楚的記載和生動的描繪。城市的街景由商店所構成，開敞的沿街店面，多層的大酒樓，樓樓之間以連「飛廊」，其門面裝飾極盡所思，每間擺上蓮花燈，充分勾畫出步道商店街(Shopping Mall)的景象。
在中國古代的觀念下，士、農、工、商之中，以從商為最卑。但是，中國的商業建築的發展史卻是最為特殊的演變。易經之繫辭中記載：「日中為市，致天下之民，聚天下之貨，交易而退，各得其所。」可見最早的交易是在院落建築的場所內發生的活動。由於院落式建築不利於門市之對外營業，因此除了大店及批發莊行之外，沿街式的店舖就慢慢地出現了。這在建築形態上，是突破四合院建築形式而另行發展的一種建築體系。到了宋代，所謂都城的朱雀大街已經不是一條林蔭大道而已，兩旁更是為熱鬧繁華的商店所排列者，商業活動已由點或面的「市」演變成為線狀的「街」。這不就是現代歐洲的步道商店街的構想嗎？
二、歐洲的「購物中心」
在歐洲，與中國東漢同為西元第一世紀末的時候，在大馬士革有位建築師──阿波羅多拉斯先生(Apolldorus)，在羅馬設計了一座圖拉真市場(Markets of Trojan)，是當時以羅馬皇帝為名的最新交易廣場，沿著羅馬七丘之一的Capitoline山，錯綜複雜地擺滿了不同高裡的平台，它和大會堂的廣場密切配合，成為一處多功能的居民生活空間，這和現代的「購物中心」的規劃不謀而合。
中世紀的西方城市裡，市場是居民的商業、社會和宗教的活動中心。甚至，在工業革命以後的新生都市裡也是如此。例如十九世紀時，倫敦的柏林敦(Burlington)的拱廊商店街和米蘭的加樂里(Galleria)的這些實例，都是現代開發者所感到興趣的購物環境。在美國德州東南部的休斯頓(Houston)市的加樂里和麻州中部的烏斯特中心(Worcester Center)都或多或少的引用了意大利傳統的意識型態。
三、美國的「購物中心」
在美國最早發展購物中心的時間可推計到1920年代，而且分布很廣，也沒有辦法舉出到底那一個才是最早的購物中心。但是，一般人都以堪薩斯城的尼古氏的鄉村俱樂部廣場(J. C. Nichols’ Country Club Plaza in City) 作為全美國第一個開市的商業廣場。它成立於1920年代中期，在購物中心的規劃上一直是件成功而令人震顫的案例，這幾十年下來，尼古氏家族的卓越經營能力一直被大家所讚美著。
到了1930年代，大型的百貨公司，例如有名的Sears及Roebuck都開始在市中心商業區之外興建大型購物中心，也因此提昇了購物中心的經營理念，也影響了購物中心的建設型態。1937年奧克拉荷馬城的希爾曼、哥德曼兄弟發明了摺疊式裝貨手推車，使得超級市場變得越來越大，以應付日漸增多的貨品種類。
大型購物中心不僅可掌握臨近市場狀況，並且可以擴大商圈，服務更多更遠的人，所以購物中心的停車設施都留得很大。到了1940及1950年代，當人口激增，郊區居民越來越多之後，獨立的市場及不同服務方法的商業建築，開始在郊區被興建完成。
當1950年，華盛頓州西雅圖市的北門購物中心(North gate Shopping Center)開幕時，可以算是購物中心發展史上的一個里程碑。它被認為是第一座具有區域性購物中心特徵的一個案例，除了步道式的商店街之外，還有一條提供載貨服務的地下道。就如同尼古氏的Country Club Plaza一樣，一直被認為是一個很成功的商業投資。到了1965年，北門購物中心更增建了第二座百貨店和許多商店，還把原來的商店街蓋上透明天窗。這下使得北門購物中心成為全美國第一座有透明頂蓋的區域性購物中心。
1964年時，全美國的購物中心總計有7,600家在運作著，還不包括1,000平方公尺以下的營業場所在內。到了1974年，總數達到15,074家，幾乎成長了百分之百。在這期間，總出租面積(Gross Leas-able Area,簡稱GLA)從一億平方公尺增加到一億八十七百萬平方公尺，幾乎成長了85%。在1974年裡，全美國購物中心的總銷售額達到美金一千五百三十一億元，佔全美國零售市場總銷售額的44.3%。
在美國，由於汽車工業的發展和公路網的發達，順理成章的促成郊區的成長，也因此使購物中心在郊區紛紛的被興建完成。除非石油短缺得非常嚴重，否則這種情勢已經連續成長了三十多年，只是腳步越來越慢了些。
四、加拿大的「購物中心」
在距離美國邊界560公里遠的加拿大艾蒙頓市，人口不到百萬，三五集團(Triple Five)財主卻在這裡花了七億五千萬美元，興建了836間商店，110家餐廳，20家電影院及360間客房的旅館，形成一處面積高達52萬平方公尺的花園消費市場，每天吸引10萬人以上的顧客，其中百分之四十來自美國境內。其規劃摻入了迪斯耐樂園的創意，以遊樂部門招徠顧客，然後以零售部門撈錢，前年(1985)其總營業額高達五億六十萬美元，估計其坪效，幾乎是美國的兩倍。
1986年，三五集團更在美加邊境的尼加拉瀑布附近，興建一座超大型購物中心(Mega Mall)，美國紐的州政府願意提供兩億美元的貸款，並給予優厚的土地取得條件，希望能促成地方繁榮，增加稅收，提供更多就業機會。
五、日本的「購物中心」
在東方，日本是最早發展零售業大型化的國家。於西元1960年代，日本掀起一陣經營百貨公司的熱潮，由鐵路車站附近的超級商店(Super-Store)發展成為鐵路沿線的連鎖性百貨公司。例如西武、東急及阪急等百貨公司，在「薄利多銷」的經營策略下，大受購物者的的歡迎，所謂「流通業界」從此更加流通起來了。
隨著都市環境的變遷與人口的轉移，鐵路系統型的百貨公司與傳統的都心型的百貨公司(如三越、高島屋及松坂屋等)，競爭的趨勢越來越激烈。
1970年代位於住宅區的鄰里性購物中心開始在日本繁殖，甚至住宅區與住宅區之間的區域性購物中心也紛紛成立。到1980年代更推出住宅區外圍與都市間的超級區域性購物中心，使日本的購物中心的規模足以媲美西方國家。
日本人除了擅於利用西方的經營技術，還配合自己國內的產業特性與消費習慣，加以修改而成獨特的經營創意；由於軟體的特性不同，其硬體建設也跟著不同，終於塑造出異於西方的東方式購物環境。
例如銀座地區Marion，首先將自己置身於阪急與西武的同一建築物中，並且在同一幢建築物中，經營了幾家電影院。這種方法引來更多人潮，不但創造了自己的利潤，同時也影響了其他百貨公司的經營理念和硬體構想。
又如1985年9月開幕於橫濱車站前的SOGO，打破一般百貨公司店面設計的模式，開設了全日本最大的美術館式的百貨公司。從地下二樓到地上十樓，四處陳設著國內外一流美術家的作品，顧客們來購物也來看畫展。
有樂町的西武百貨公司，最先提倡「百貨公司等於大街」的經營理念。除一般店舖之外，為了迎合服務化杜會的到來，還設置了銀行、郵局、保險公司、證券公司、旅行社等服務機構，甚至小型廣播電台、電視台，以提供各種最快訊息為目的的設施都在百貨公司內出現了。
屬於西武系統的巴而可(Parco)專門店，整個店分為三個館，每個館大的有二千坪以上的營業面積，三個館相距不遠，中間形成人潮步道，擠滿了青少年顧客，打扮時髦形成東京一處有特色的商業區。
橫濱「未來港21」(MM21)，是1978年由三省廳和橫濱市共同完成的都市構想，想藉著國際企業及尖端科技企業的設立，達成2000年橫濱市中心的180公頃的再開發計劃。這個計劃提供SOGO擔任購物中心的任務，以公家興建的大樓，提供私人經營的公私合營方式完成所謂「第三區域」的都市建設計劃。這種採用民間技術、情報的作法，不但可以提高消費者的服務品質，同時可藉民間穩定的經營基礎，發展都市建設，可說是一箭雙鵰的好方法。在SOGO第九層的「市民大廳」，除設有政府分支機構，代行市政福利及職業服務之外，還提供瓦斯、電力、銀行、證券及觀光業服務機能。與大樓人口相接通的市營公車及渡船碼頭，也將人潮帶動，發揮都市活動的應有效果。
以「地方商業」為中心的都市計劃，將可抑制購物人口外流，減少交通車次，又可以透過千萬種商品，帶動都市計劃的行政導向，使「購物中心」與都市計劃一起發展，相互收益。
位於東京近郊船橋地區的樂樂港購物中心(Lalaport Shopping Center)，是全日本最大的一個購物中心。佔地五萬二千坪，在規劃上以二百家的專門店，和分立兩端的SOGO百貨公司及大榮(Daiei)超級商場為主體，另外還有讀賣文化教室、迎賓館、休閒遊樂中心、汽車電影院、劇場及4000部停車設施於地面及屋頂。該購物中心以兩家已具高知名度的大型店做主力商店，藉以提昇整個購物中心的號召力，這是它高明的規劃。充足的停車設施，使它能服務更多更遠的顧客。該中心內多樣的消費種類，使遠近居民，全家大小能完成一次購物(One Stop Shopping)的生活樂趣，它結合了購物、休閒、娛樂、文化生活於一體，為生活步調緊張忙碌的現代人所樂於接受，也最能適合現代新家庭所需要，難怪開幕後生意興隆，坪效頗高，前來此地的顧客，其車程已超過當初設定40分鐘的商圈範圍。
六、新加坡的「購物中心」
除了日本以外，其他東方國家之購物中心發展較晚。如新加坡是個以購物、觀光為主要收人的國家，最早以華人、印度人及馬來人的聚落商店街為觀光客的購物中地方，如牛車水的China-Town，1970年代新加坡觀光事業發達，觀光客激增；由於商品種類涵蓋各國產品又價錢便宜，新加坡成為觀光客的購物天堂，因此開始有購物中心出現，以滿足購物熱潮。當年如珍珠坊、幸運廣場(Luck Plaza)都是觀光客必到的地方。後來沿著Orchard Road及Scott Road就有一、二十家購物中心成立，如新加坡廣場(Plaza Singapore)，遠東商場，C. K. Tang等，但多屬於中小型純購物的機能。
而值得一提的是：新加坡為一都市型國家，土地有限。通常購物中心皆以高層建築則劃，並以高層停車塔相接，所以顧客可直接開車到購物的樓層，直接進入該層購物。商店街環繞中庭天井，各層以電動扶梯為主要交通動線，樓梯為副，內外動線十分流暢。
近年來，新加坡大力發展觀光及購物，大型購物中心興建了不少。如Parkway Parade及最近完成的Raffles City，甚至日本人也進軍新加坡成立大丸百貨公司等，太多的購物中心及景氣因素，開發的腳步已慢了下來。甚至，連最新的Marina Center都暫緩開幕。
七、泰港韓的「購物中心」
其他，如香港、泰國、韓國和台灣，也都比新加坡開發得晚。當然，其中也有大型購物中心出現。如1980年代，香港的Landmark、泰國的Central Plaza及韓國為了1988年世運會所開發於漢城南邊的「蠶室總合觀光流通園地開發計畫」，都是值得介紹的案例。不論是軟體規劃或硬體建設，有很多都是值得吾人瞭解和學習的地方。
八、臺灣的「購物中心」
臺灣於1960年代，台北市第一百貨公司及高雄市大新百貨公司成立以來，經過了二十多年，直到環亞百貨及東光、統領百貨的成立，一直都維持在純購物的機能下開發規劃。最近由於台南購物中心的開幕才打破局面，將多功能的購物活動帶人現代生活。此時，政府正大力推行「商業現代化」，並主動提供土地，歡迎民間投資，如「台北市信義大型綜合購物中心」。民間有識之士也積極加入行列，籌畫興建，如國豐實業股份有限公司計劃成立佔地一萬五千坪的「高雄市現代化購物休閒中心」等。
九、各國「購物中心」緣起小結
在台灣，吾人剛開始上陣，不得不急起直追，從企劃到建設都有賴於先進國家的經驗與技術，但決不是照單全收的忽圇吞棗，吾人有吾人的生活方式，也有不同的購物習慣和品味。因此；購物中心的產業行為，將因為人們生活的越趨現代化而不斷地成長；正確的商圈觀念和傑出的商品政策，將使購物中心更能滿足現代人的生活內涵。同時，購物中心的產業行為，也將是一個有前途的不動產投資事業。
參、「購物中心」之硬體評估
購物中心是生活現代化的結果，也是商業現代化的產物。這種產業的發展並不很久，進展卻是很快。雖然東西方在購物習慣上有所差異，卻因為資訊傳播的教化，在生活內涵上逐漸化一，對現代化生活的要求越來越接近。因此，購物中心不但被大家所樂於接受，同時對它的購物環境也越來越被重視。
購物中心的評估可以從很多方面來談，例如從規劃設計，從市場觀點，從財務處理，從投資報酬，從經營方法等都可以作為評判的元素。因為購物中心型態的不同、特徵的差異、商圈的大小，使很多評判的元素產生不同的標準。因此，吾人在評估一個購物中心之前，不得不先瞭解它的型態特徵。
本文雖僅限以建築的角度來評估，但難免會談到一些市場學的問題。因為評鑑者必須瞭解商圈的特性，商品的競爭，甚至商店的自營與出租都必須知道。
一、定義與分類
根據美國華盛頓特區的「都市土地協會」(The Urban Land Institute)於1975年發佈的資料裡，給「購物中心」一個定義：「它是一群被開發、經營的商業建築單元，因服務商圈的不同而決定它的座落地點單元大小及商店的形式，並且提供適當的停車空間，以服務顧客及貨物」。
如果以服務的目標來區分，吾人可以把「購物中心」大致分為六種型態：
1. 第一種是「鄰里性購物中心」(Neighborhood Shopping Center)──這種購物中心的型態，在理論上，是最小的一種。
¨ 在美國，鄰里性購物中心的基地大的需要10,000坪左右，而出租面積(GLA)卻只有1,500坪而已，停車場容量需要50到100部。它所服務的商圈範圍，大的是車程10分鐘或徒步5分鐘以內的5,000人居民為對象。裡面所供應的商品，以日常用品及簡易食品為主，如零食、雜貨等。除外，還包含一些個人的服務業。如洗衣，理髮及修鞋等等。主要還是服務附近鄰里內居民之日常需要為目標，所以主力業種(Key tenant)以超級市場及雜貨店為主。
¨ 在日本，因為土地資源有限，人口密集，所以鄰里性購物中心的基地只要有2,000坪，出租面積就可以有1,000到3,000坪，服務人口可達20,000人，主力業種仍以超級市場為主。
2. 第二種是「社區性的購物中心」(Community Shopping Center)──這是一種型態上不大不小的購物中心，很難去計測它的規模或評估它的威力。
¨ 在美國，社區性購物中心佔地大約4,000坪左右，而出租面積只有4,000坪，停車場容量需要100到400部。它所服務的商圈範圍，大約是車程15分鐘或徒步10分鐘以內的30,000人居民為對象。雖然，理論上以4,000坪為標準的出租面積，但實際運作的情況，有的只有2,500坪，有的卻大到8,500坪。它除了鄰里性購物中心所供應的內容之外，還提供更廣泛的設施，以經營軟性行業(Soft lines)，如男女、孩童衣服，並兼營硬式行業(hard lines)，如五金、工具等。在商品的政策上，提供更多的尺寸、式樣、顏色及價格。而且除了超級市場之外，它還會有一座基本規模的百貨公司，或是一些特別強勢的商店，作為主力業種。
¨ 在日本，這種社區性的購物中心，只有5,000坪的土地就可以有3,000到5,000坪的出租面積，服務人口可高達50,000人，主力業種仍以超級市場、百貨公司或20到40家的租約店(tenant)為主。
3. 第三種是「區域性購物中心」(Regional Shopping Center)──這是一種排行第二大號的購物中心型態，除了都心型的商業區之外，這裡是最能吸引顧客的購物設施。
¨ 在美國，區域性購物中心佔地約60,000坪以上，出租面積從6,000坪到10,000坪，甚至有些購物中心超過30,000坪。停車場容量則從500部到4,000部不等，視出租面積成正比例增加。它服務的商圈範圍以車程20分鐘或徒步15分鐘的50,000人居民為主力，有時候商圈還可涵蓋更廣大的區域，服務更多的人。區域性購物中心裡有各式各樣大眾化的商品、衣服、傢俱和家庭用品，提供最好的服務，也提供最多的育樂設施。通常區域性購物中心會有一個或多個全套(full-line)的百貨公司，每一個百貨公司都不會少於3,000坪的營業面積。有時候將「大眾商店」(General Merchandise Store，簡稱G.M.S，日本稱「量販店」與百貨公司分佔兩端，中間夾以40到130家之租約店，組合成區域性購物中心之主力業種。
¨ 在日本，區域性購物中心佔地通常為10,000坪，出租面積為5,000至10,000坪，商圈內居民可達100,000人，主力業種則以百貨公司和超級市場為主。
4. 第四種是「超區域性購物中心」(Super-Regional Shopping Center)──這是一種購物中心的新型態，也可以說是購物中心的一種成長表現。
¨ 在美國，超區域性購物中心需要有70,000坪以上的土地，出租面積則以15,000坪到20,000坪的最多；但是實際運作上，常有超過30,000坪以上的規模。停車場容量則在2,000部以上到5,000部不等。它所服務的商圈範圍，以25分以內車程之顧客為主，大的可涵蓋100,000人居住之區域。在超區域性購物中心裡，最少有三個以上的主要百貨公司，每一百貨公司也都在3,000坪以上的營業面積。租約店的商店街，通常都超過100家以上，甚至到200家者。
¨ 在日本，超區域性購物中心基地面積的10,000坪以上，就可以有15,000坪以上的出租面積。商圈內居民可能是美國的數倍以上，還是以百貨公司、大眾商店(G.M.S)及超級市場為主。
5. 第五種是「促銷性購物中心」(Promotional Shopping Center)──其特徵是：商品式樣近乎鄰里性購物中心，而規模則像是社區性購物中心。它是以打折扣的百貨商店為主力業種，通常也都只有一個折扣百貨公司獨立經營，偶而會加入一個超級市場一起經營，營業面積大的是3,000到6,000坪左右。從前，這種促銷性的購物中心並不被列入為購物中心的一類型，但是在美國有上百家的折扣商店，已經急速成長得很壯大，成為一種新型的購物中心。臺灣的百貨公司可列入這一類，只是規模較小而已。
6. 第六種是「專門性購物中心」(Specialty Shopping Center)──它通常是包含了很多小型的租的店，但不互相混合。例如美國舊金山的吉爾拉得里廣場(Ghirardelli Square)，是從一個巧克力工廠改造，成為一個吸引觀光客的地方。又如亞利桑那州首府鳳凰城的比特摩流行花園(Biltmore Fashion Park)，由一般商店變成一個專門性的交易場所。專門性購物中心通常都很小，營業面積都在3,000坪以下，但是為了促銷的目的，經常都在建築上出點子，以出色的建築設計來吸引顧客。台北市敦化南路的「設計家」(Designer Gallery)就有這種個性。雖然因為規模小，獨家經營，因而回收很快，但是很難經營；它必須面對全國性、區域性或地方性的連鎖商店的挑戰。
競爭，是引起購物中心設計被重視的原因。開發者已經瞭解，他們必須創造一個購物環境，讓顧客喜歡來，而且永遠喜歡來。精良的硬體設計，將使購物中心適用於現在和未來的發展。不只是結構體的良好系統而已，更重要的是如何滿足感性的需求，塑造一個高環境的購物空間。例如，景園、燈光、材質、色彩、指標、門面等。
對社區性購物中心而言，最大的威脅來自附近的區域性或超區性購物中心，而且距離越近，威脅越大。一般來講最容易受到傷害的是超級市場和百貨公司。因為這些店裡貨品種類很多，與區域性購物中心裡的貨色相比，顯得特別敏感。
相形之下，鄰里性購物中心可能不必花太多的心思，就可以狂得顧客的歡迎。因為鄰里性購物中心一直是以超級市場及服務性商店為主力業種，它的商圈狹小，只限於它所座落地點的鄰里而已，只要是一個方便的鄰里性購物中心，它就經得起外來的挑戰。顧客們喜歡來這裡，是因為它小巧、親切又方便。
因此，不同類型的購物中心之間的競爭，關係著業績高低，甚至生死存亡的問題，對於一個購物中心的成敗是很重要的因素。
二、業種組合(Tenant Mix)
購物中心的目標，在於滿足它所服務的商圈內，所有購物者的需求。這個理論適用於所有型態的購物中心。
當1940年代，購物中心剛發展不久的時候，很多的零售業者相信：如果在郊區一個沒有競爭對手的區域裡作生意，那麼他們就一定能以最好的條件來滿足顧客的需要；他們反對具有競爭力的商店同時存在於同一個購物中心內。但是，有眼光的開發者和零售業者卻認為：要有良性的競爭，才能帶來更多的顧客，作更多的生意。
互相隔鄰的兩個百貨公司，可吸引更多的顧客光臨。同樣地，小商店也是如此，在同一個購物中心裡，能多推幾家男女服飾店或皮鞋店或各館，都會招來更多的顧客，因為顧客有更多比較與選擇的機會。
如果，這個觀念能被肯定的話，那麼，適當的業種組合，就成為一個值得研究的問題。如果，購物中心要服務商圈內的所有購物者。那麼，它就必須有足夠的商店，適當地提供各種不同的商品和價位，因此業種組合就越來越有學問了(Scientifically)。
業種組合開始於主力業種(Key tenants)，在鄰里性、社區性或促銷性的購物中心裡，往往是以超級市場、百貨公司或折扣商店為主力業種。在區域性或超區域性的購物中心裡，通常都需要兩個以上的主力業種，才能滿足該規模的需求。有很多購物中心的開發者相信：如果能把知名度頗高的Stars、Roebuck、J.C. Penney或 Montgomery Ward這些公司集合成為一個完整的百貨公司，作為主力業種，那將是應有盡有的商品大組合。
實際上，有幾個大型的區域性購物中心，是把這些主力商店組合起來，成為兩個或多個的大商店。例如，距離芝加哥40公里的夏姆堡(Schaumburg)，於1971年開幕的林園商店街(Woodsfield Mall)，有50,000坪出租面積，出租給Sears、Roebuck和J.C. Penney經營。在這些主力業種之外，還租給Marshall Field最大的郊區商店及Lord & Taylor的百貨公司。
為了提供顧客充足的商品選擇機會，就必須充分瞭解租約店的需求；從租約店對商品流動的數量多寡，去瞭解應該提供的出租面積的大小規模。因此，任何商品種類所分配的出租面積，必須定出一套百分比的標準，以便執行規劃，但是這種百分比制定，並沒有一定的準則，只能憑知識和經驗去判定出一套概括的指標而已。
總之，因業種組合的不同，將帶給整個購物中心銷售局面的差異，也將使開發者造成不同的收支與盈虧。對於購物中心的評鑑者而言，不能不去瞭解這些因素。
三、敷地計劃
一般鄰里性或社區性購物中心的敷地計劃，有三種基本的型態：直線型、L型及U字型。商店的前面是停車場，後面是卸貨分配及服務的空地。由於顧客至上，供貨第一的基本需求，以這種配置方式是最好的方法。也有很多種其他的配置方式被試作過，例如雙店面的舖位等，但是租約店及開發者都認為，這種前面停車後面配貨的方式，使顧客可以很方便的把車開到最接近店面的停車場，很快的進人商店，買他想買的東西，拿了貨也不必跑太遠就可以把貨送上車，很快的開車回家。尤其是趕時間的顧客，動線的簡捷十分重要。
區域性或超區域性的購物中心的配置方式，與鄰里性或社區性的比起來是有點不同。雖然早期的配置方式仍離不開上面所談的三種型態，但是，自從接受了商店街的觀念之後，配置方式已經有很大的改變。基本上，區域性的購物中心有兩家以上的百貨公司作為主力業種，一般都被配置在商店街的兩端。商店街是兩排平行的店面，中間則有中庭及徒步道。徒步道可能是有頂蓋天窗或無蓋露天者，可能是單層或多層，可能窄一點或寬一點，可能是直線或變形的。但是，店舖之間的基本關係則都一樣密切。主要百貨公司是主要交通源，而商店街則有點像寄生的(parasitic)交通線。因此，整個購物中心的交通量是以兩端百貨公司的人潮為準；顧客從這個百貨公司走到另一端的百貨公司，也因此有機會購買商店街兩邊店舖的商品。
購物中心的景觀計畫必須因地制宜，因座落地點的不同而作不同的處理。而且必須以整年為規劃目標，以季節為設計重點。太多的硬舖面，造成生硬呆板的人工景觀；太多的花草樹木，也花費巨額的維護費用。如何恰到好處，也因地因時而有不同的標準。
理論上，任何一個成功的購物中心，都必須有未來足以擴建的土地，否則這個購物中心就沒什麼前途可言了。有些購物中心留著很大的空地，除了作為停車空間之外，也綠化了其餘的空地，增加景觀形象。等到有一天必須擴大營業時，就改變這些空地的用途，擴建為營業面積或加建停車塔。小心規劃的結果，增加了出租面積，平衡了停車數量，也不損及環境品質，卻增加了許多收入。
四、停車問題
購物中心的開發者，所面對的第一個問題是如何方便顧客的停車。不但要使顧客很容易把車開進來，而且還得有足夠的車位給他們停。這個問題，使關係單純的規劃過程變成複雜而又花錢，必須由專業的交通工程師參與解決。
雖然公共交通設施不斷地改善、擴大，但是永遠趕不上交通工具的發展速度。結果，使得購物中心的停車問題變得非常嚴重。有很多美國早期的購物中心開發者深深的體會到：除非把停車問題好好的解決，否則購物中心的規劃可能因此泡湯。所以，當吾人分析這個購物中心的特別設施是否成功時，必須把「安全」和「適舒」視為兩個同等重要的因素，這也是一個不變的評鑑準則。
購物中心基地內的交通系統，也是一個非瞭解不可的評鑑因素。比較小型的鄰里性或社區性購物中心，在停車場的邊緣上，通常有一個或兩個主要的車輛進出口，它可以連通一條平行於購物中心正面的車道，並且很容易就可以開車接近正面的人行步道，以便上下車之用。
交通與停車的問題，對於小型的購物中心而言，還不是一個太大的問題。但是，對於大型的區域性購物中心而言，可大不相同。今天，大型購物中心的停車位，動不動就是上千或上萬輛，也沒有絕對的固定數目，像如此龐大的交通容量，就需要交通專家的特別規劃。
大型的購物中心，通常有幾個定點可以從主要交通幹道進出。這些幹道繞著購物中心，圍成一條環道(loop-road)，使顧客可以開車繞著購物中心，選定要停車的地點。從主要幹道和購物中心之間，設有幾條支線(feeder)，支線之間設有停車場設施。從支線上，顧客可以開車接近購物中心的周圍人行步道，上下車以後再開回頭停進停車場口或開回家。
有很多區域性購物中心，甚至開闢地下道，使顧客更能接近購物的區位，或方便貨品運送、垃圾運菜及保養工作等使用。但是，新設立的購物中心，由於經費、維護及安全的理由，大都放棄地下道的作法。
停車設備的工程費很高，對於開發者是一筆大負擔，因此沒有人願意多作停車場。反過來說，停車場作得不夠大也是一種錯誤。
關於購物中心的停車位比率，大致有個定數。在美國，每100平方公尺的出租面積就得有5.5部車位。換句話說，一個十萬平方公尺出租面積的購物中心，就得有5,500部的停車位。有些人認為，這個數據未免太高了，一些成功的購物中心則以每100平方公尺4.5到5.0部停車位為標準。而美國大部份的法規則規定，每100平方公尺的出租面積之最少停車數量以5.0部為準。
停車比率的高低，與國民使用車輛的比率成正比增減。在台灣，國民使用車輛的數量逐年激增，如果想規劃一處目前與未來都很成功的購物中心，那麼就不得不先作好停車的規劃。以目前建築技術規則的規定將不敷目前使用，更不必說未來的發展了。
為了發揮土地的最大使用效率，停放更多的車輛，許多開發者願意找停車場興建為停車塔。如果，購物中心是多層建築的話，那麼停車場興建成多層停車塔就更相得益彰。以新加坡的購物中心為例，普通營業層每兩層就可以作三層的停車高度，有時候還設計成前後相差半層的停車場(malting-tiered parking)，以節省空間，停放更多車輛。
由於近年來小型車種(compact car)越來越多，每車位只需10平方公尺而已，有些購物中心的停車場還準備變更規劃，以提供這些小型車的停車空間。「都市土地協會」(The Urban Land Institute)前會長Roy Drachman先生會建議：讓大型車輛以45度方式停放，而小型車輛以垂直方式停放，這樣就可以增加停車位的20%以上，這個方法在加州聖地牙哥的購物中心試驗過，結果令人滿意。
停車場的採光和通風、建材的選擇與信號控制、流且的順暢，對停車場的空間品質都具有同樣的重要性。更重要的是停車位的尺寸，標準以下的車位空間，固然可以使停車數且增加，但因尺寸的不足，造成停車時間的浪費，流量不順，甚至車輛之間的擦撞，都會嚴重降低停車場的空間品質。
五、商店街
有些商店街的特徵是評鑑者不能不注意的因素，例如：「是封閉的或是開放的？」今天的趨勢是封閉的多於開放的。但是，有些地方，如果少雨或溫度變化不大，衛生條件也不錯，那麼開放式還是會被接受的。畢竟，封閉式的商店街比較容易控制某室內環境，例如空調、照明等，對顧客及商品都有好處，只是失去接觸自然的機會，有點可惜。
1. 裝飾與佈置──良好的材質配合，很容易達到美學的要求。具有吸引力的地坪材料、噴泉、廣場、座椅及美工設計等，都是便商店街更吸引顧客喜歡來這裡的原因。評鑑者進入一個購物中心，一定要注意這些因素，因為這些因素對購物中心是否有足夠的吸引力，是否能多作一點生意，頗具有正面的影響。
2. 照明──在封閉式的商店街，屋頂設計都有天窗或透光夾層的處理。通常，在商店街裡照明的要求都比一般店舖為弱，因此它不必像一般店舖那樣開著大窗。以螢光燈或珍珠燈組合使用，或以間接光處理照明，將使商店街更具有特殊的建築個性。
3. 門面──這是一個越來越受重視的項目，由於它的吸引力及表現，往往就是顧客願意走進店裡看看貨品的主要原因。有吸引力又有良好關係的門面組合，也使整個購物中心生色不少。
4. 商店街的標準寬度──根據「都市土地協會」(ULI)的調查：商店街的寬度，從8.5公尺到20公尺都有。一個20公尺寬的商店街很難使店前店後都作得到生意。但是，也沒有一個最好的標準尺寸，大概只能建議在13至17公尺之間就算是不錯的寬度。
5. 店面的標準寬度──很多區域性購物中心的封閉式商店街裡，有百家以上的租約店，都沒有一定的店面尺寸。評鑑者應該很清楚：購物中心的開發者都希望能有最多的店面數出租給廠商。因此，他們所希望的每一個租約店的面寬尺寸，都必須正好合乎需要，而不得有任何浪費。
6. 商店的標準深度──老舊的商店街曾有過四十幾公尺店深的例子，現在新的商店都把深度儘量減少，使得商品的擺設更顯眼，更有效率。有很多深度太深的商店，比深度較淺的商店出租率更低，租金更少。
7. 商店的服務系統──商店的進貨路線，從那裡來？用什麼運進來？要經過顧客的面前嗎？今天，大型的購物中心的這類問題越來越複雜，談起來也相當累人，只是評鑑者非注意不可。
六、營建品質
購物中心的營建品質，直接影響日後維修費用的差異。開發者為了節省一些營建費用，日後為了維修，可能花費更多的開銷。而且為了獲得較高的經營利潤，往往捨不得花太多的維護費去作保養的工作。
營建品質的高低，可以從材料品質及施工品質來檢討，而這兩者的成敗，主要關鍵在於設計規劃的良莠。優良的設計者，會挑選最適當的材料，最容易的施工方法，卻不一定是最花錢的規劃。
購物中心必須順應時代潮流，最長十年為一期，甚至三、五年就得改頭換面一次。事實證明：良好的營建品質使購物環境更健康、明快，也將吸引更多的顧客，作更多的生意。
七、結論
評鑑是一件很難的工作，尤其必須綜合各種因素，判所其關係的強弱，再以建設性的報告呈現其評鑑之價值。對購物中心而言，建築只是一個軀體，最重要的還是軀體內的精神面。因此，建築評估的標準應該以市場條件作為支持，這樣的結栗才有價值作為參考。
參考文獻
1. The Valuation of Shopping Centers╱AIREA
2. Roman Architecture╱John B. Ward-Perkins
3. 華夏意匠╱李允鉌
4. 船橋地區的拉拉普多╱黃淑麗
5. 日本零售業的經營型態╱黃淑麗
6. 蠶室總合觀光流通園地開發計畫╱Hanyang
7. 高雄市現代化購物休閒中心計畫書╱國豐興業股份有限公司
其他重要相關資料與文獻
1. 購物中心發展史╱建築Dialogue╱第016期
2. 購物中心在台灣╱建築Dialogue╱第016期